Ethan Wate, un jeune lycéen, mène une existence morose et solitaire dans une petite ville du sud des États-Unis. Mais des phénomènes inexplicables se produisent, coïncidant avec l’arrivée d’une nouvelle élève : Léna.
Milieu du XVIIIe siècle. Missionné par le roi de France, un marquis s'égare dans des bois et finit par trouver refuge dans une inquiétante demeure.
Une jeune femme japonaise détient le secret qui pourrait mettre fin à la malédiction des Saeki. Elle voyage jusqu'à Chicago où elle rencontre, dans un immeuble, une famille qui se bat pour survivre aux fantômes des Saeki, qui hantent les lieux.